Aidat Artışı Yasal mı? Kiracının Bilmesi Gereken Her Şey - 2026

Aidat, apartmanın ortak giderlerini karşılamak için her bağımsız bölüm sahibinin (veya kiracının) yöneticiye ödediği aylık tutardır. Aidatın Kapsadığı Olağan Giderler (kiracının sorumluluğunda): • Asansör elektriği ve bakımı • Ortak alan elektriği (merdiven, koridor, otopark) • Kapıcı maaşı ve SGK primi • Temizlik malzemeleri • Çöp toplama hizmeti • Bahçe bakımı (varsa) • Su pompası elektriği • Yangın söndürme cihazları bakımı • Asansör periyodik kontrolleri • Güvenlik (varsa) • Apartman yöneticisi ücreti (varsa) Olağanüstü Giderler (ev sahibinin sorumluluğunda): • Asansör değişimi/yenilenmesi • Çatı yenilenmesi • Cephe boyası • Deprem güçlendirme • Su deposu yenilenmesi • Kalorifer kazanı değişimi • Yapısal tadilat Önemli: Olağanüstü gider doğrudan ev sahibinden istenir, kiracıya yansıtılamaz.

Aidat, apartman yönetim toplantısında alınan kararla belirlenir. Bu toplantı: • Yılda en az 1 kez yapılır (Kat Mülkiyeti Kanunu m. 29) • Tüm bağımsız bölüm sahiplerine çağrı yapılır • Çoğunlukla karar alınır • Karar yönetim defterine işlenir Aidatın Hesaplanması Yöntem 1: Eşit dağılım - Tüm dairelere aynı tutar. Daha basit ama adaletsiz olabilir. Yöntem 2: Pay oranı - Dairenin arsa payı veya metrekare bazında. Daha adaletli. Büyük daireler daha fazla öder. Yöntem tercihi apartman toplantısında belirlenir. Yönetim Planında Yazılı Apartmanın yönetim planında, aidat hesaplama yöntemi yazılı olmalıdır. Yönetim planı noter onaylı bir belgedir ve herkesi bağlar. Yönetim Planını Kim Görebilir? Daire sahipleri ve kiracılar (haklarını bilmek için). Yöneticiden kopyasını isteyebilirsin. Vermezse noterden çıkarabilirsin.

Evet, aidat her yıl artırılabilir. Ama bazı kuralları vardır: 1. Yetkili Karar Organı Aidat artışı sadece yönetim toplantısında alınabilir. Yönetici tek başına karar veremez. Kötü: "Yönetici aidatı %50 artırdı" → Yasal değil İyi: "Yönetim toplantısında %50 artış oylanıp kabul edildi" → Yasal 2. Çoğunluk Kuralı Karar çoğunluk ile alınır. Kat Mülkiyeti Kanunu m. 33: "Genel olarak yöneticinin yetkilerini belirlemek, yıllık bütçeyi onamak, hesabları incelemek için yapılacak kat malikleri kurulu kararları, hazır bulunan kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla verilir." Yani: • Sayı çoğunluğu: Toplantıya katılanların yarıdan fazlası • Arsa payı çoğunluğu: Katılan dairelerin arsa paylarının yarıdan fazlası 3. Artış Oranı Sınırı Var mı? Resmi yasal sınır yok. Apartman ihtiyaçları neyi gerektiriyorsa, o oranda artış yapılabilir. Ama: • Makul olması beklenir • Gerçek giderlere dayanmalı • Keyfi artış mahkemece iptal edilebilir 4. Gerekçeli Bütçe Aidat artışı için gerekçeli yıllık bütçe sunulmalıdır: 2026 Yıllık Aidat Bütçesi - Tahmini Yıllık Giderler: - Kapıcı maaşı: 200.000 TL - Asansör bakımı: 30.000 TL - Temizlik: 50.000 TL - Elektrik: 80.000 TL - Su: 25.000 TL - Yangın söndürme: 8.000 TL TOPLAM YILLIK: 393.000 TL 12 daireye dağıtım: 393.000 / 12 / 12 = 2.730 TL/ay Bu hesaplama şeffaf ve denetlenebilir olmalı. 5. Pratik Artış Oranları (2026) Türkiye'de son yıllarda enflasyon nedeniyle aidat artışları: • TÜFE'ye yakın (örn: %40-50) • Bazen TÜFE üstü (gerçek gider artışı varsa) • Bazen TÜFE altı (efektif yönetim varsa)

Bu en sık tartışılan konu. Kanun net: Kiracının Sorumluluğu (Olağan Giderler) Türk Borçlar Kanunu'nun 303. maddesi: "Kiracı, kira süresi içinde mülke yapılması gerekli olağan giderleri karşılar." Yani rutin, tekrarlanan giderler: • Aylık kapıcı maaşı: Kiracı • Aylık temizlik: Kiracı • Aylık elektrik: Kiracı • Yıllık asansör bakımı: Kiracı • Yıllık yangın cihaz bakımı: Kiracı Ev Sahibinin Sorumluluğu (Olağanüstü Giderler) Tek seferlik, büyük ve yapısal giderler: • Asansör değişimi (10+ yıllık): Ev sahibi • Çatı yenilenmesi: Ev sahibi • Cephe boyası: Ev sahibi • Deprem güçlendirme: Ev sahibi • Su deposu yenilenmesi: Ev sahibi • Kalorifer kazanı değişimi: Ev sahibi Tartışmalı Durumlar: • Asansör motoru değişimi - Tek bir parça → Olağan (kiracı), Tüm asansör → Olağanüstü (ev sahibi) • Çatı tamiri - Küçük kiremit tamiri → Olağan, Komple çatı yenilenmesi → Olağanüstü • Boya - Merdiven boyama → Olağan, Cephe boyası → Olağanüstü Önemli: Apartman yönetimi olağanüstü gider için ek aidat isterse, bunu ödeyebilirsin ama ev sahibinden geri talep edebilirsin. Geri Talep Süreci: 1. Yöneticiden makbuz al 2. Gider türünü doğrula (olağanüstü olduğunu) 3. Ev sahibine fatura + yazılı talep 4. 15 gün içinde ödenmezse kiradan mahsup et

Aidat artışına itiraz edebilirsin. Ama belirli şartlar var: Kim İtiraz Edebilir? Sadece bağımsız bölüm sahipleri itiraz edebilir. Yani: • Ev sahibi → İtiraz hakkı var • Kiracı → Doğrudan itiraz hakkı yok Ama: • Kiracı ev sahibini ikna edip, onun adına itiraz edebilir • Veya kendi sözleşme hakkı çerçevesinde kiranın yerine düşmesini isteyebilir Kiracı Olarak Ne Yapabilirsin? 1. Yöneticiden açıklama iste: "Bu artışın gerekçesini ve detaylı bütçeyi istiyorum" 2. Ev sahibine bilgi ver: • Olağanüstü gider varsa, ev sahibinin ödemesi gerek • Olağan giderlerde fahiş artış varsa, mahkemelik 3. Yönetim toplantısına katıl: • Söz hakkın var (oy hakkın yok) • Endişelerini resmi olarak dile getir • Tutanağa muhalefet şerhin yazılsın 4. Bağımsız denetim talep et: • Apartman hesapları şeffaf olmalı • Yöneticinin defterleri denetlenebilir Ev Sahibinin İtiraz Yolu Ev sahibi aidat artışına itiraz ederse: 1. Sulh hukuk mahkemesinde dava: • "Aidat tespit davası" açılır • Mahkeme bilirkişi ile inceler • Fahiş artış iptal edilir 2. Süre: • Toplantı kararından sonra 6 ay içinde dava 3. Kazanırsa: • Aidat makul oranda belirlenir • Fazla ödemeler iade edilir

Aidatı ödememek ciddi sorunlar doğurur: Yasal Süreç: 1. Hatırlatma - Yönetici ilk önce uyarır. Genelde 15 gün ek süre verir. 2. İhtarname - 30 günlük ihtarname çekilir. Yasal faiz işlemeye başlar. 3. İcra takibi - Yönetici icra takibi başlatır. Daire üzerine şerh konabilir. 4. Daire kullanım hakkı kısıtlama - Ortak alan (asansör, otopark) kısıtlanabilir. Bazı apartmanlarda asansör iptal kart ile kapatılır. Kira İlişkisine Etkisi: Aidat kiracının yasal yükümlülüğüdür. Ödemezsen: • Ev sahibi senin yerine öder ve kiradan keser • Veya 2 aylık aidat ödememe = kira temerrüdü sayılabilir • Tahliye davası riski Borç Birikmesi: Aidat borcu birikir: • Yasal faiz uygulanır • İcra masrafları eklenir • Avukat ücreti sen ödersin Tavsiye: Aidatı zamanında öde. İtirazın varsa, ödemeye devam ederek itiraz et.

Vaka 1: Fahiş aidat artışı iptal edildi Apartman yönetimi aidatı bir ayda %150 artırdı. Bir ev sahibi mahkemeye gitti. Sonuç: Mahkeme bilirkişi raporuyla, gerçek giderlerin sadece %45 artış gerektirdiğini tespit etti. %105'lik kısım iptal edildi. Ders: Fahiş artışlar mahkemece iptal edilebilir. Vaka 2: Olağanüstü gider tartışması Apartman yönetimi çatı yenilenmesi için aidatlara 20.000 TL ek ekledi. Kiracı bunu reddetti. Sonuç: Mahkeme bu gideri olağanüstü kabul etti, ev sahibinden alınmasına karar verdi. Ders: Olağanüstü gideri kiracıya yansıtmak yasal değildir. Vaka 3: Şeffaf olmayan bütçe Yönetici, aidat hesabını kimseye göstermedi. Bir kiracı şikayetçi oldu. Sonuç: Belediyenin denetimi sonucu yönetici zimmet ile suçlandı. Aidat hesapları yeniden yapıldı, iade süreci başladı. Ders: Yönetim şeffaf olmak zorunda. Vaka 4: Toplantısız karar Yönetici, toplantı yapmadan aidatı WhatsApp grubunda artırdı. Sonuç: Mahkeme bu kararı geçersiz ilan etti. Eski aidat geri yürürlüğe girdi. Ders: Aidat kararı toplantı + tutanak ile yapılır. Vaka 5: Kira temerrüdü Kiracı aidat ödememe sonucu 3 ay birikti. Ev sahibi tahliye davası açtı. Sonuç: Mahkeme aidatın kira gibi sayılabileceğini kabul etti, kiracı tahliyeye karar verildi. Ders: Aidat ödememek tahliye sebebi olabilir.