Kira Sözleşmesi Yaparken Dikkat Edilecek 15 Madde - 2026 Rehberi

Eksik bir sözleşme ileride sorun yaratır. Aşağıdaki bilgilerin hepsi olmalı: Taraflar: • Kiracı: Ad, soyad, TC kimlik, adres, telefon • Ev sahibi: Ad, soyad, TC kimlik, adres, telefon • Kefil varsa: Ad, soyad, TC kimlik, adres Mülk Bilgisi: • Tam adres (mahalle, sokak, bina no, daire no) • Tapu bilgisi (ada, parsel, pafta) • Mülk türü (daire, dubleks, müstakil, işyeri) • Bağımsız bölüm numarası • Brüt/Net metrekare Mali Şartlar: • Aylık kira bedeli (TL ve yazıyla) • Ödeme tarihi (ayın kaçında) • Ödeme yöntemi (banka transferi önerilir) • IBAN numarası • Depozito tutarı (max 3 aylık kira) • Aidat ödeme şekli Süre: • Sözleşme başlangıç tarihi • Sözleşme bitiş tarihi • Otomatik yenileme şartları Diğer: • Demirbaş listesi (mobilyalıysa) • Eklenecek protokoller • İmza ve tarih Sözlü Kira Sözleşmesi Geçerli mi? Yasal olarak evet — Türkiye'de kira sözleşmeleri yazılı olma zorunluluğu yok. Ama ispat zor olur, anlaşmazlıkta kelimene güvenirsin. Mutlaka yazılı yap.

1. Kira Bedelinin Net Yazımı Kötü: "Aylık kira bedeli piyasaya göre güncellenir" İyi: "Aylık kira bedeli 25.000 TL (yirmibeş bin Türk Lirası) olup, her ayın 5'inci gününe kadar IBAN'a yatırılacaktır." Neden önemli? Belirsiz yazımlar, ev sahibinin keyfi artışına yol açar. 2. Kira Artış Maddesi (TBK m. 344) Kötü: "Yıllık kira artışı %50'dir" İyi: "Yıllık kira artış oranı, Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesi uyarınca TÜFE 12 aylık ortalamasını aşmamak şartıyla uygulanır." Neden önemli? TÜFE'nin üzerinde artış yasal değildir. 3. Depozito Tutarı (TBK m. 342) Kötü: "5 aylık kira tutarında depozito alınır" İyi: "Depozito tutarı 75.000 TL olup, 3 aylık kira bedelinin tamamıdır. Sözleşme süresi sonunda, kiracının borcu yoksa eksiksiz iade edilecektir." Neden önemli? 3 aylık kira üzerinde depozito yasal değildir. 4. Depozito Bankası İyi: "Depozito tutarı, Türk Borçlar Kanunu'nun 342. maddesi uyarınca [Banka adı]'nda kiracı adına vadeli hesaba yatırılacaktır." Neden önemli? Yasaya göre depozito banka hesabında olmalı. Elden vermek kanıt sorununu yaratır. 5. Süre Belirleme Kötü: "Sözleşme belirsiz sürelidir" İyi: "Sözleşme 1 yıl sürelidir ve [Tarih] - [Tarih] tarihleri arasında geçerlidir." Neden önemli? Belirsiz süreli sözleşmeler her zaman 30 günlük ihbar ile feshedilebilir.

6. Bakım Onarım Sorumluluğu (TBK m. 305) Kötü: "Tüm tamirat masrafları kiracıya aittir" İyi: "Olağan kullanım kaynaklı küçük tamirat kiracı tarafından, yapısal tamirat ve büyük arızalar ev sahibi tarafından karşılanır." Neden önemli? Tüm tamiratı kiracıya yüklemek yasaya aykırıdır. 7. Demirbaş Listesi (Mobilyalı evler için) Tüm demirbaşları detaylı liste yap: "Mutfak: Buzdolabı (Marka: Arçelik, Durum: İyi), Çamaşır makinesi (Bosch, Çalışıyor), Fırın (Gömme, Eski), Ankastre ocak (4 gözlü, çalışıyor) Salon: Koltuk takımı (3+2+1, lekeli), Sehpa (Cam, kırık yok)..." Neden önemli? Çıkışta "Bu lekeyi sen yaptın" suçlamasından korur. 8. Aidat Sorumluluğu Kötü: "Tüm aidat ve masraflar kiracıya aittir" İyi: "Aylık olağan aidat (asansör, kapıcı, temizlik, ortak elektrik) kiracıya, olağanüstü giderler (asansör yenileme, çatı tamiri, deprem güçlendirme) ev sahibine aittir." Neden önemli? Olağanüstü gideri kiracıya yüklemek geçersizdir. 9. Vergi ve Resmi Yükümlülükler İyi: "Emlak vergisi ev sahibine, çöp vergisi kiracıya aittir. DASK sigortası ev sahibinin sorumluluğundadır." Neden önemli? Bu vergilerin kim tarafından ödeneceği net olmazsa, sonradan kavga çıkar. 10. Tahliye Şartları Kötü: "Ev sahibi istediği zaman kiracıyı tahliye edebilir" İyi: "Sözleşme süresi sonunda kira ilişkisi, Türk Borçlar Kanunu hükümleri çerçevesinde devam edecektir. Tahliye, yasal nedenlerle ve usulüne uygun şekilde gerçekleştirilecektir." Neden önemli? Keyfi tahliye yasal değildir, sözleşme yazsa bile.

11. Alt Kira Yasağı İyi: "Kiracı, mülkü ev sahibinin yazılı izni olmadan 3. kişilere kiralayamaz veya devredemez." Neden önemli? Kiracının evini Airbnb gibi platformlarda kiralaması yasak olmalı (zaten yasaya göre öyle). 12. Sigorta Yükümlülüğü İyi: "Konutun zorunlu deprem sigortası (DASK) ev sahibi tarafından yaptırılacak ve poliçenin kopyası kiracıya verilecektir. Eşya sigortası (varsa) kiracının sorumluluğundadır." Neden önemli? DASK olmadan tapu işlemi yapılamaz, ev sahibinin yasal sorumluluğu. 13. İletişim ve Tebligat Adresi İyi: "Taraflar arasındaki tüm yazışmalar yukarıda belirtilen adreslere yapılacaktır. Adres değişikliği yazılı olarak diğer tarafa bildirilmek zorundadır." Neden önemli? İhtarname ve tebligat için kayıtlı adres kritik. 14. Anlaşmazlık Halinde Yetkili Mahkeme İyi: "Bu sözleşmeden doğacak anlaşmazlıklarda mülkün bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemeleri yetkilidir." Neden önemli? İleride dava açarken yetkili mahkemeyi belirler. 15. İmza ve Tarih Her sayfanın alt köşesini paraflayın. Son sayfaya tam imza atın. Tarih ve yer belirtin. Neden önemli? Sözleşmenin eksiksiz ve değiştirilmemiş olduğunu kanıtlar.

Bazı ev sahipleri sözleşmeye yasaya aykırı tuzaklar koyar. Bunlar geçersizdir ama imzalamadan önce görmen lazım: Tuzak 1: "Kiracı her türlü hasardan sorumludur" Yasal durum: Olağan aşınma için sorumlu DEĞİLSİN. Tuzak 2: "Boya bedeli kiracı tarafından karşılanır" Yasal durum: Periyodik boyama ev sahibinin sorumluluğudur. Tuzak 3: "Kira süresi içinde kiracı kira artışını kabul eder" Yasal durum: Yıllık artış TÜFE üzerinden olur, üzerini kabul etmek zorunda değilsin. Tuzak 4: "Kiracı, ev sahibinin habersiz eve girmesini kabul eder" Yasal durum: Konut dokunulmazlığı anayasal hak. Tuzak 5: "Sözleşme sona erdiğinde kiracı derhal mülkten çıkacaktır" Yasal durum: 10 yıllık otomatik yenileme hakkın var (TBK m. 347). Tuzak 6: "Depozito, kira borcuna mahsup edilemez ve geri verilemez" Yasal durum: Borcun yoksa depozito iade edilir. Tuzak 7: "Kefil, kira artışlarından da sorumludur" Yasal durum: Kefil ancak belirli tutar için sorumludur. Tuzak 8: "Aidat artışları doğrudan kiraya eklenir" Yasal durum: Aidat ile kira ayrı. Aidat artışı kira artışına eklenmez. Genel kural: Türk Borçlar Kanunu'nun emredici hükümlerine aykırı her madde otomatik olarak geçersizdir.

İşte standart bir kira sözleşmesi: KİRA SÖZLEŞMESİ KIRACI: Ad Soyad: [Kiracının tam adı] TC Kimlik: [11 haneli] Adres: [Mevcut adres] Telefon: [Numara] EV SAHİBİ: Ad Soyad: [Ev sahibinin tam adı] TC Kimlik: [11 haneli] Adres: [Mevcut adres] Telefon: [Numara] KIRA EDİLEN MÜLK: Adres: [Tam adres] Tapu: [Ada/Parsel/Pafta] Bağımsız Bölüm: [Numara] Brüt: [m²] / Net: [m²] MADDE 1: SÜRE - Sözleşme [Başlangıç] - [Bitiş] arasında 12 ay sürelidir. MADDE 2: KİRA BEDELİ - Aylık kira [Tutar] TL'dir. Her ayın [Gün] gününe kadar [IBAN] hesabına yatırılacaktır. MADDE 3: KİRA ARTIŞI - Yıllık kira artışı TBK m. 344 uyarınca TÜFE 12 aylık ortalamasını aşmamak şartıyla uygulanır. MADDE 4: DEPOZİTO - Depozit [Tutar] TL (3 aylık kira) olup, [Banka] [IBAN] hesabına yatırılmıştır. Sözleşme sona erdiğinde kiracının borcu yoksa eksiksiz iade edilecektir. MADDE 5: ÖDEME ŞARTLARI - Ödemeler banka transferi ile yapılacak, dekontlar saklanacaktır. MADDE 6: BAKIM VE ONARIM - TBK m. 305 uyarınca: Yapısal tamirat ev sahibine, olağan kullanım kaynaklı küçük bakım kiracıya aittir. MADDE 7: AİDAT VE MASRAFLAR - Olağan aidat kiracıya, olağanüstü giderler ev sahibine. Elektrik/su/doğalgaz kiracıya, emlak vergisi/DASK ev sahibine. MADDE 8: SÖZLEŞMENİN DEVRİ - Kiracı, ev sahibinin yazılı izni olmadan mülkü 3. kişilere kiralayamaz. MADDE 9: TAHLİYE - TBK hükümleri çerçevesinde yasal nedenlerle. MADDE 10: ANLAŞMAZLIKLAR - Mülkün bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemeleri yetkilidir. İmza Tarihi: [Tarih] KİRACI: [İmza] EV SAHİBİ: [İmza] İki nüsha hazırla, her iki taraf birer adet alsın. Her sayfayı parafla, son sayfayı tam imzala.

Sözleşmeyi imzalamadan önce mutlaka kontrol et: ☐ Ev sahibinin TC kimliği ve tapu sahipliği doğrulandı mı? ☐ Aylık kira tutarı ve ödeme tarihi net mi? ☐ Depozito tutarı 3 aylık kirayı aşmıyor mu? ☐ Kira artışı TÜFE ile sınırlı mı? ☐ Bakım onarım sorumlulukları yasal mı? ☐ Aidat sorumluluğu doğru mu (olağan/olağanüstü ayrımı)? ☐ Demirbaş listesi mobilyalı evlerde eksiksiz mi? ☐ Süre ve yenileme maddesi var mı? ☐ Tahliye maddesi yasaya uygun mu? ☐ Yasaya aykırı tuzak madde var mı? (yukarıdaki 8 tuzağı kontrol et) Eksik bir madde varsa, kabul etme. Düzeltilmesini iste. Vaka Örnekleri: Vaka 1: "Boya bedeli" tuzağına düşmek Kiracı sözleşmede "Çıkışta tüm boya kiracı tarafından yapılacaktır" maddesini gördü, kabul etti. Çıkışta ev sahibi 25.000 TL boya parası istedi. Sonuç: Mahkeme bu maddeyi TBK'ya aykırı buldu. Kiracı sadece kullanım kaynaklı leke için sorumlu tutuldu. Ders: Sözleşmede ne yazarsa yazsın, yasaya aykırı maddeler geçersizdir. Vaka 2: Demirbaş eksikliği Mobilyalı eve giren kiracı, demirbaş listesi yapmadı. Çıkışta ev sahibi "Buzdolabını çaldın" dedi. Sonuç: Kiracı listeyi imzalattırmadığı için ispatlayamadı. Buzdolabının bedelini ödemek zorunda kaldı. Ders: Mobilyalı evde demirbaş listesi olmadan sözleşme imzalama. Vaka 3: Tapu kontrolsüz felaket Kiracı, "ev sahibi" diye tanıtılan biriyle sözleşme yaptı. Sonradan evin başka birine ait olduğu ortaya çıktı. Sonuç: Kiracı evden çıkmak zorunda kaldı. Ders: Mutlaka tapu fotokopisi iste, TC kimliği ile doğrula.