Kiracı Hakları 2026: Türkiye'de Bilmen Gereken Tüm Yasal Haklar

İşte Türk Borçlar Kanunu'nun sana tanıdığı temel haklar: 1. Mülkün Sözleşmeye Uygun Teslim Hakkı (TBK m. 301) Ev sahibi, sözleşmede belirtilen durumda evi sana teslim etmek zorundadır. Söz verilen mobilya, eşya, kombi gibi her şey eksiksiz olmalı. Eksikse: Süre vererek tamamlanmasını isteyebilirsin. Süreye rağmen yapılmazsa kirada indirim veya sözleşmeyi fesih hakkın doğar. 2. Kullanım Hakkı (TBK m. 301) Ev sahibi, kira süresince mülkü rahatça kullanmana engel olamaz. Habersiz eve giremez, eşyalarına dokunamaz, anahtarı varsa izin almadan kullanamaz, komşulara seninle ilgili bilgi veremez (KVKK kapsamında). 3. Bakım ve Onarım Hakkı (TBK m. 305) Olağan bakım ve onarım ev sahibinin sorumluluğundadır. Çatı tamiri, boya badana (5 yılda bir önerilir), kombi ve klima büyük arızaları, su tesisatı arızaları, elektrik tesisatı arızaları, pencere ve kapı yenileme, asansör bakımı ev sahibinde. Sen sadece ampul değişimi, musluk contası gibi küçük tamiratları yaparsın. 4. Kirada İndirim Hakkı (TBK m. 304) Evdeki ciddi bir sorun (rutubet, ısınma sorunu, su kaçağı) ev sahibi tarafından makul sürede çözülmezse, kirada orantılı indirim isteyebilirsin. Örnek: Kombi 2 ay bozuk kaldı, soğukta yaşadın. Bu durumda 2 aylık kirada %30-50 indirim talebi makuldür. 5. Sözleşmeyi Fesih Hakkı (TBK m. 331-332) Ev sahibinin bakım sorumluluğunu yerine getirmemesi, mülkün kullanılmaz hale gelmesi, sağlık tehdidi durumlarında derhal sözleşmeyi feshetme hakkın vardır. 6. Kira Artış Sınırı Hakkı (TBK m. 344) Yıllık kira artışı TÜFE'nin 12 aylık ortalamasını aşamaz. 2026 itibariyle bu oran resmi olarak TÜİK tarafından açıklanır. 7. 10 Yıllık Otomatik Uzama Hakkı (TBK m. 347) Konut kira sözleşmeleri, süresi dolduğunda otomatik olarak 1 yıl daha uzar. Ev sahibi sadece 10 yılın sonunda "yenilemem" diyebilir. 8. Tahliye Davasına Karşı Savunma Hakkı Ev sahibi keyfi olarak seni evden çıkaramaz. Tahliye için belirli yasal nedenler olmalı: 2 ay kira ödememe, sözleşmeyi açıkça ihlal, ev sahibinin kendisi veya yakını için ihtiyaç, mülkün satılması, esaslı tadilat. 9. Kira Sözleşmesi Devri Hakkı (TBK m. 322-323) Ev sahibinin yazılı onayı ile sözleşmeyi başkasına devredebilirsin. 10. Kira Bedeli Tespit Hakkı (TBK m. 343-345) Kira anlaşmazlığı çıkarsa sulh hukuk mahkemesinde kira bedelinin tespitini isteyebilirsin. 11. Depozito Geri Alma Hakkı (TBK m. 342) Borcun olmadığı sürece depozitonun tamamını geri alma hakkın vardır. 12. KVKK Hakları Ev sahibi senin kişisel bilgilerini üçüncü taraflarla paylaşamaz.

TÜFE Bazlı Artış Kuralı Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesine göre: "Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir." Yani: Her yıl TÜİK'in açıkladığı TÜFE 12 aylık ortalama baz alınır. Bu rakamın üzerinde artış yasal değildir. Pratik Örnek: Mevcut aylık kiran: 20.000 TL TÜİK son 12 ay TÜFE ortalaması: %45 Yasal maksimum artış: 20.000 × 0.45 = 9.000 TL Yeni kira: 20.000 + 9.000 = 29.000 TL Ev sahibi 40.000 TL dese: "Yasal sınır yıllık TÜFE'dir, bu kabul edilemez" de. Mahkemeye git, kira tespit davası aç. Mahkeme TÜFE üzerinden karar verir. 5 Yıllık Dönem Sonrası Sözleşmenin 5. yılından sonra, hem ev sahibi hem kiracı rayiç kira tespiti isteyebilir. Mahkeme, emsal kiraları dikkate alarak karar verir. Bu durumda artış TÜFE'den fazla olabilir (eğer mahalledeki kira çok yükselmişse). Geçici Düzenlemeler 2022-2024 arasında Türkiye'de konut kiraları için %25 sınır vardı (TBK Geçici m. 1). 2026 itibariyle bu düzenleme sona ermiş durumda — şu an TÜFE bazlı sistem geçerli.

Bu, kiracıların en korktuğu konulardan biri. Ev sahibi keyfi olarak seni çıkaramaz. Yasal nedenler: 1. Temerrüt (Kira Ödememe) — TBK m. 315 Üst üste 2 ay kira ödemezsen, ev sahibi 30 günlük ihtarname çeker. Süreye rağmen ödenmezse tahliye davası açar. Mahkeme tahliyeye karar verirse, icra ile çıkarılırsın. Korunma: Kira her zaman zamanında öden. Geç ödeme olursa yazılı uyarı al. 2. Sözleşme İhlali — TBK m. 316 Eve izinsiz değişiklik, mülkü başkasına kiralama (alt kira yasak), sözleşmedeki özel maddeyi ihlal durumlarında tahliye talep edilebilir. 3. İhtiyaç Tahliyesi — TBK m. 350 Ev sahibi veya eşi, çocuğu, anne-babası için ihtiyaç doğmuşsa: Yazılı ihtarname ile bildirir, 30 gün süre tanır, sen çıkmazsan dava açar. Korunma: "İhtiyaç" gerçek olmalı. Mahkeme dürüstlük testi yapar. Sahte ihtiyaç tahliyesi sonrası mülk 3 yıl içinde kiralanırsa, tazminat hakkın doğar. 4. Yeniden İnşa / Esaslı Onarım — TBK m. 350/2 Bina yıkılıp yeniden yapılacaksa veya esaslı onarım yapılacaksa, tahliye istenebilir. Senin hakkın: Yeniden yapılan binada öncelikli kiracılık hakkın vardır. 5. Yeni Malik İhtiyacı — TBK m. 351 Mülkü yeni satın alan kişi, kendisi veya yakını için ihtiyaç gösterirse tahliye isteyebilir. Şartlar: Satın aldıktan sonra 1 ay içinde yazılı bildirim, tebliğden 6 ay sonra dava açabilir. 6. Tahliye Taahhüdü — TBK m. 352 Eğer sen sözleşme yaparken tahliye taahhüdü imzaladıysan, belirtilen tarihte çıkmak zorundasın. Ama: Tahliye taahhüdü sözleşme imza günü değil, sonraki tarihte alınmalı. Aksi takdirde geçersiz sayılır. Tahliye Süreci Ne Kadar Sürer? İhtarname tebliği: 7-15 gün, İhtarname süresi: 30 gün, Dava açılması: 1-2 ay, Dava süresi: 3-12 ay, Karar tebliği: 15-30 gün, İcra takibi: 1-2 ay, Tahliye: 1-7 gün. TOPLAM: 6-18 ay. Bu süre boyunca evde yaşamaya devam edebilirsin (kira ödemen şartıyla).

Türkiye'de en sık çıkan tartışmalardan biri kim hangi tamirat masrafını ödeyecek? Ev Sahibinin Sorumluluğunda Olanlar (Yapısal ve büyük sorunlar): • Çatı sızdırması • Duvarlarda çatlak (binadan kaynaklı) • Su tesisatı arızaları (boru patlağı, kaçak) • Elektrik tesisatı arızaları • Kombi büyük arızalar (5+ yıllık ekipman) • Klima cihazı arızası (varsa ev sahibinin) • Asansör tamiri • Pencere ve kapı yenileme (eskilik) • Boya badana (5 yılda bir önerilir) • Banyo-mutfak yer/duvar fayansı tamiri • Çatı izolasyon • Cephe boyası Kiracının Sorumluluğunda Olanlar (Küçük, kullanım kaynaklı bakımlar): • Ampul değişimi • Pil değişimi (klima kumandası, duman dedektörü vs.) • Musluk contası • Tuvalet sifonu küçük tamir • Lavabo gideri açma • Periyodik temizlik • Eviçi boya (sen yaptırdıysan) Tartışmalı Durumlar: Kombi periyodik bakım — Yıllık bakım genelde ev sahibinin, kullanım kaynaklı arıza (örn: su ekleme unutuldu) kiracının. Klima temizliği — 6 ayda bir filtre temizliği kiracı (kullanımdan), petek temizliği ve gaz dolumu ev sahibi. Aspiratör/davlumbaz — Yağ filtresi kiracı, motor arızası ev sahibi. Anlaşmazlık Durumunda Ne Yapılır? 1. Yazılı bildirim yap (e-mail, iadeli taahhütlü mektup) 2. Makul süre ver (genelde 15 gün) 3. Yapılmazsa kendin yaptır 4. Faturayı kira bedelinden mahsup et (TBK m. 306) 5. Bu süreçte fatura ve fotoğrafları sakla

Kiracının Ödemesi Gerekenler: • Aylık kira • Elektrik, su, doğalgaz faturaları • İnternet, telefon, kablo TV abonelikleri • Aidat (apartman yönetim aidatı, olağan giderler) • Kapıcı maaşı (binada kapıcı varsa) • Çöp vergisi (varsa belediye) Ev Sahibinin Ödemesi Gerekenler: • Emlak vergisi • Bina sigortası (DASK) • Apartman büyük tadilat giderleri (asansör yenilenmesi, çatı tamiri, deprem güçlendirme) • Yönetim planı değişiklik masrafları Tartışmalı Durumlar (apartman yönetim toplantısında karara bağlanan büyük masraflar): • Olağan ise (asansör bakımı, çöp): Kiracı • Olağanüstü ise (asansör yenilenmesi, deprem güçlendirme): Ev sahibi Aidatın detaylı dökümünü iste. Yönetici sana yıllık aidat dökümü vermek zorundadır. Olağan vs olağanüstü giderler ayrı listede olmalı. Aidat İtirazı: Apartman yönetimi tarafından belirlenen aidat fahiş ise sulh hukuk mahkemesinde aidat tespit davası açabilirsin.

Karar 1: Boya bedeli — 2024 tarihli Yargıtay Hukuk Genel Kurulu kararına göre: "Kira sözleşmesinin sona ermesi sonrasında, kiracının makul kullanımdan kaynaklanan boya solması, eskime veya aşınma için tazminat ödemekle yükümlü olmadığı kabul edilmiştir." Sonuç: 3 yıldan uzun süre yaşanan evlerde boya kesintisi yasal değildir. Karar 2: Tahliye taahhüdü — 2024 Yargıtay 6. Hukuk Dairesi kararına göre: "Tahliye taahhüdünün sözleşme imzalanmasıyla aynı tarihte alınması durumunda, kiracının iradesinin serbest olmadığı kabul edilir ve bu taahhüt geçersizdir." Sonuç: İmza günü alınan tahliye taahhütleri bağlayıcı değildir. Karar 3: Kira artışı — 2025 Yargıtay 3. Hukuk Dairesi kararına göre: "Sözleşmede TÜFE'den yüksek artış oranı kararlaştırılmış olsa bile, bu oran TÜFE 12 aylık ortalamasını aşamaz." Sonuç: Sözleşmede "yıllık %50 artış" yazsa bile, TÜFE %30 ise maksimum %30 uygulanır. Karar 4: Bakım onarım — 2024 Yargıtay 6. Hukuk Dairesi kararına göre: "Mülkün olağan kullanımı için gerekli onarımlar ev sahibinin yükümlülüğüdür. Kiracının bu onarımı kendisi yaptırarak masrafını kiradan mahsup etmesi mümkündür." Sonuç: Su kaçağı, kombi arızası gibi sorunlarda kendi yapıp kiradan kesebilirsin.

İhlal 1: "Kira artışı %100 olacak" Çözüm: TÜFE üzerinden hesapla, yazılı reddet. Mahkemeye gitmek son çare olsun. İhlal 2: "Habersiz eve girmek" Çözüm: KVKK ihlali olarak şikayet et. Konutuna izinsiz giren herkese şikayetçi olabilirsin. İhlal 3: "Depozitoyu vermem" Çözüm: Önce ihtarname, sonra icra. Detaylı rehber için ilgili yazımıza bakın. İhlal 4: "Hemen evi boşalt!" Çözüm: Yasal süreç olmadan tahliye yapılamaz. Polis veya icrayı çağırırsa, yasal dayanağını sor. İhlal 5: "Faturaları ben ödüyorum, dahil et" Çözüm: Sözleşmede ne yazıyorsa o geçerli. Sonradan eklenmesi yasal değildir. İhlal 6: "Yeni kiracı buldum, çık" Çözüm: Sözleşmen bitmeden çıkmak zorunda değilsin. 10 yıllık koruma hakkın vardır. İhlal 7: "Aidatı ben ödüyorum" Çözüm: Aidat kiracının sorumluluğundadır (olağan giderler). Reddedemezsin. Ama aşırı yüksekse itiraz edebilirsin.