Apartman Yönetim Planı ve Aidat: Kapsamlı Rehber 2026

Yönetim planı: • Noter onaylı belge (tapu sicilinde de var) • Tüm kat malikleri tarafından imzalanmış • Apartmanın tüm hukuki çerçevesini çizer • Tek başına mahkeme kararı kadar bağlayıcı Neden Önemli? Eve girmeden yönetim planını okumak kritik. Çünkü: • Evcil hayvan yasaklı olabilir • Müzik aletleri kısıtlı olabilir • İşyeri kullanımı yasak olabilir • Aidat oranı anlamayabilirsin Pratik bilgi: Yönetim planını yöneticiden isteyebilirsin. Vermezse tapu sicil müdürlüğünden çıkarabilirsin. Yönetim Planının İçeriği: Her apartmanın yönetim planı biraz farklı olabilir ama genelde şu bölümleri içerir: 1. Tanımlar ve Tanıtım • Apartmanın adı ve adresi • Ada/parsel/pafta bilgileri • Bağımsız bölüm sayısı • Kat sayısı • Eklentiler (otopark, depo) 2. Bağımsız Bölümler • Daire numaraları • Arsa payları • Brüt/net metrekareler • Kullanım amacı (konut/işyeri) 3. Ortak Alanlar • Merdiven, koridor, kapı girişi • Asansör • Çatı, dış cephe • Otopark • Bahçe, teras (varsa) 4. Kullanım Kuralları • Gürültü kuralları (saatler) • Evcil hayvan politikası • Müzik aleti kullanımı • Asansör kullanım kuralları • Çamaşır asma yerleri • Otopark dağıtımı 5. Aidat Hesaplama • Hesaplama yöntemi (eşit / arsa payı bazlı) • Olağan ve olağanüstü giderler • Ödeme tarihleri • Gecikme cezası 6. Yönetim • Yönetici seçimi • Yönetici yetkileri ve sorumlulukları • Toplantı kuralları • Karar alma çoğunluğu

Apartmanın en yüksek karar organıdır. Yılda en az bir kez toplanır. Kim Katılır? • Bağımsız bölüm sahipleri • Kiracılar (söz hakkı var, oy hakkı yok) • Vekiller (noter onaylı vekalet ile) Toplantı Çağrısı: Yöneticinin görevidir: • 15 gün önceden yazılı çağrı • Gündem belirtilmiş olmalı • Yer ve saat net olmalı Çağrı yapılmamışsa toplantı geçersiz sayılabilir. Karar Alma Çoğunluğu: Üç farklı çoğunluk türü: 1. Olağan çoğunluk (Madde 33): • Yıllık bütçe, aidat tespit • Yönetici seçimi • Hesap denetimi • Sayı + arsa payı çoğunluğu 2. Salt çoğunluk (Madde 34): • Yönetim planı değişiklikleri • Kat maliklerinin 4/5'i 3. Oybirliği (Madde 35): • Apartman karakter değişiklikleri • Önemli yapısal değişiklikler • Tüm kat malikleri Toplantı Tutanağı: Karar tutanağa geçirilir: • Yöneticinin deftere kaydeder • Tüm katılanlar imzalar • Karşı olanlar şerh koyabilir İtiraz Hakkı: Karara itiraz etmek isteyenler: • Sulh hukuk mahkemesine dava • 6 ay içinde • Kararın iptali istenir

Yönetici, apartman işlerini yürüten kişidir. Kimler Yönetici Olabilir? • Bağımsız bölüm sahibi • Kiracı (kat maliklerinin onayıyla) • Dışarıdan profesyonel (apartman yönetim şirketi) Yöneticinin Görevleri (Madde 36): 1. Mali işler: • Aidat toplamak • Fatura ödemek • Hesap defterini tutmak • Yıllık bilanço hazırlamak 2. Teknik işler: • Asansör bakımı • Yangın söndürme cihazı kontrolü • Su tesisatı bakımı • Temizlik organizasyonu 3. Hukuki işler: • Apartmanı temsil etmek • Kira tahsilatı (apartman aidatı için) • Dava açma/savunma • Mahkeme süreçlerini yürütme 4. Sosyal işler: • Toplantı çağrısı • Kat maliklerini bilgilendirme • Anlaşmazlık çözümü • Komşular arası arabuluculuk Yöneticinin Yetkisi Aşma Durumu: Yönetici olağan giderler için yetkili. Ama: • Olağanüstü giderler için kat malikleri kurulu kararı gerekir • Yetkisini aşan harcama kişisel sorumluluk yaratır • Aşırı keyfilik mahkemeye taşınabilir Yönetici Maaşı: • Genellikle ücretsiz (kat malikleri yardımlaşma) • Bazı sitelerde aylık maaş (1.500-5.000 TL) • Profesyonel şirket: 5.000-15.000 TL/ay Yöneticinin Sorumluluğu: Yönetici zararına neden olursa: • Mali tazminat • Yönetimi bırakma zorunluluğu • Ceza davası (suistimal varsa)

Aidatın hesaplanması, yönetim planına göre yapılır. Hesaplama Yöntemleri: 1. Eşit dağılım: • Tüm dairelere eşit tutar • Basit ama adaletsiz (büyük daire de küçük gibi öder) 2. Arsa payı oranı: • Dairenin arsa payına göre • Adaletli • En yaygın yöntem 3. Kullanım yoğunluğu: • Asansör kullanımı kat sayısına göre • Bahçe kullanımı dairenin bahçeye yakınlığına Detaylı Bütçe Dökümü: Yönetici sana yıllık bütçe sunmalı: 2026 YILLIK BÜTÇE ÖRNEK A. PERSONEL - Kapıcı maaşı: 204.000 TL - SGK primi: 30.600 TL - Kıdem yedek: 12.000 TL ARA TOPLAM: 246.600 TL B. HİZMET ALIMLARI - Asansör periyodik bakım: 32.000 TL - Temizlik malzemeleri: 18.000 TL - Yangın söndürme bakım: 6.500 TL - Su pompası bakım: 4.000 TL ARA TOPLAM: 60.500 TL C. ENERJİ - Elektrik (ortak): 75.000 TL - Su (ortak): 18.000 TL ARA TOPLAM: 93.000 TL D. DİĞER - Yönetici ücreti: 24.000 TL - Vergi ve harçlar: 6.000 TL - Yedek (beklenmedik): 30.000 TL ARA TOPLAM: 60.000 TL TOPLAM YILLIK: 460.100 TL 12 daireye dağıtım: 38.342 TL/yıl/daire Aylık aidat: 3.195 TL Şeffaflık Hakkı: Sen kiracı olsan da, aidat dökümünü görme hakkın var. Yöneticiden iste: "Sayın yönetici, [Adres] mülkünde kiracı olarak, ödediğim aidatın dökümünü ve detaylı bütçeyi talep ediyorum. Kat Mülkiyeti Kanunu m. 39 gereği bu hakkım vardır."

Bu ayrım kritik çünkü: • Olağan giderler: Kiracıya yansıtılır • Olağanüstü giderler: Ev sahibinde kalır Olağan Giderler (Kiracıya): Aylık tekrarlayan ve rutin giderler: • Kapıcı maaşı, SGK • Temizlik malzemeleri • Asansör periyodik bakımı • Elektrik (ortak alan) • Su (ortak alan) • Yangın söndürme cihazı bakımı • Çevre düzenlemesi • Yönetici ücreti Olağanüstü Giderler (Ev Sahibinde): Tek seferlik, büyük ve yapısal giderler: • Çatı yenilenmesi • Asansör değişimi • Cephe boyası • Deprem güçlendirme • Su deposu yenilenmesi • Kalorifer kazanı değişimi • Apartman kapısı değişimi • Yangın merdiveni tadilat Tartışmalı Durumlar: Asansör motor parçası: • Tek parça değişimi → Olağan (kiracı) • Tüm motor → Olağanüstü (ev sahibi) Çatı bakım: • Yıllık kontrol → Olağan • Yenileme → Olağanüstü Su tesisatı: • Küçük tamir → Olağan • Tüm tesisat yenilenmesi → Olağanüstü Geri Talep Hakkı: Olağanüstü gideri sen ödediysen: 1. Yöneticiden makbuz al 2. Gider türünü olağanüstü olarak belirleten yazı al 3. Ev sahibine yazılı talep 4. 15 gün içinde ödenmezse, kiradan mahsup et Şablon: "Sayın [Ev sahibi adı], [Tarih] tarihinde apartman yönetimi tarafından alınan karar gereği [tutar] TL "çatı yenilenmesi gideri" adı altında ek tutar talep edildi ve tarafımdan ödendi. Türk Borçlar Kanunu'nun 303. maddesi gereği, olağan giderler dışındaki tüm giderler ev sahibine aittir. Bu nedenle [tutar] TL'nin 15 gün içinde tarafıma iade edilmesini veya bir sonraki kira bedelinden mahsup edileceğini bildiririm. [Tarih] [Ad Soyad / İmza]"

Kat Mülkiyeti Kanunu'nda kiracı için özel haklar var. Hak 1: Bilgi Edinme • Yönetim planını görme • Aidat dökümünü isteme • Toplantı tutanaklarını inceleme Hak 2: Toplantı Katılım • Söz alabilirsin (oy değil) • Şikayetlerini bildirebilirsin • Tutanağa muhalefet yazdırabilirsin Hak 3: Yöneticiye İletişim • Yazılı şikayet verme • Bakım talepleri yapma • Aidat itirazı (ev sahibi adına) Hak 4: Hukuki Süreç • Yönetici suistimal yaparsa ev sahibi adına dava • Apartman hizmet vermiyorsa şikayet • Aidat fahiş ise itiraz Hak 5: Korunma • Kişisel bilgilerin korunması (KVKK) • Konut dokunulmazlığın • Eşitlik ilkesi Yasaklı Hareketler: Apartman yönetimi seni: • Habersiz eve giremez • Tanışmadan ayırt edemez • Yasal haklarını engelleyemez • Tahliye etme baskısı uygulayamaz

Vaka 1: Evcil hayvan yasağı değişikliği 24 daireli apartman, yönetim planında "evcil hayvan yasak". 5 yıl sonra çoğu daireye hayvan sahibi girdi. Sonuç: Toplantıda 4/5 onay alarak yasağı kaldırdılar. Yönetim planı revize edildi. Ders: Yönetim planı değişmez değil, koşullar değişebilir. Vaka 2: Olağanüstü gider tartışması Apartman çatı yenilenmesi için 100.000 TL ek aidat istedi. Kiracı 20.000 TL ödedi. Sonuç: Kiracı ev sahibinden geri istedi. Mahkemeye gitti, kazandı. 20.000 TL'yi geri aldı + faiz. Ders: Olağanüstü gideri ev sahibinden talep et. Vaka 3: Şeffaf olmayan yönetici Yönetici 5 yıl boyunca aidat dökümü vermedi. Bir kiracı şikayetçi oldu. Sonuç: Bağımsız denetim sonucu yönetici zimmet ile suçlandı. Hapis cezası ve tazminat. Ders: Yönetici şeffaflık zorunludur. Vaka 4: Toplantısız aidat artışı Yönetici WhatsApp grubunda aidatı arttırdı, toplantı yapmadı. Sonuç: Bir ev sahibi mahkemeye gitti. Karar: Aidat artışı geçersiz. Eski aidata dönüş. Ders: Aidat değişikliği için toplantı şart. Vaka 5: Apartman içinde tahliye davası Kiracı apartman kurallarını sürekli ihlal etti (gürültü, evcil hayvan, otopark). Sonuç: Kat malikleri kurulu tahliye davası açtı. Mahkeme kabul etti, kiracı çıkarıldı. Ders: Yönetim planı bağlayıcı, uymak zorundasın.