Bakım Onarım Sorumlulukları: Kim Neyi Yapacak? 2026 Komple Rehber

Türk Borçlar Kanunu Madde 305: "Kiraya veren, kiralananı kullanıma elverişli durumda teslim etmek ve sözleşme süresi içinde de bu durumda bulundurmakla yükümlüdür." Madde 306: "Kiracı, kira süresi içinde kiralananın olağan kullanımı için gerekli olağan onarımları yapmakla yükümlüdür." İki Kategori: 1. Kiracının Sorumluluğu (Olağan Bakım): Küçük, kullanım kaynaklı bakımlar: • Ampul değişimi • Pil değişimi (klima kumandası, duman dedektörü) • Musluk contası • Tuvalet sifonu küçük tamir • Lavabo gideri açma • Periyodik temizlik • Eviçi boya (kendi tercihinle) • Yağ filtresi (davlumbaz) • Klima filtresi temizliği 2. Ev Sahibinin Sorumluluğu (Yapısal ve Büyük): Mülkün yapısı ile ilgili ve büyük tamiratlar: • Çatı sızdırması • Duvarlarda çatlak (binadan kaynaklı) • Su tesisatı arızaları (boru patlağı, kaçak) • Elektrik tesisatı arızaları • Kombi büyük arızalar • Klima cihaz arızası (ev sahibininse) • Asansör tamiri • Pencere ve kapı yenileme (eskilik) • Boya badana (5 yılda bir) • Banyo-mutfak yer/duvar fayansı tamiri • Çatı izolasyon • Cephe boyası Genel İlke: • Olağan + küçük + kullanım kaynaklı → Kiracı • Yapısal + büyük + yıpranma → Ev sahibi

Bu konular en sık tartışılır: 1. Kombi Bakım ve Arızası Yıllık periyodik bakım: • Genelde ev sahibinin sorumluluğu • 1.000-2.500 TL/yıl Kullanım kaynaklı arıza: • Su ekleme unutuldu → Kiracı • Kireçlenme → Kiracı (düzenli bakım yapılmadı) • Yaş gereği motor arızası → Ev sahibi • Plaka değişimi (5+ yıl) → Ev sahibi 2. Klima Temizliği ve Bakımı 6 ayda bir filtre temizliği: • Kullanımdan dolayı kirli → Kiracı (~200 TL) Petek temizliği ve gaz dolumu: • Yıllık → Ev sahibi (~500-1.000 TL) • Cihaz arızası → Ev sahibi (cihaz ona ait) 3. Davlumbaz ve Aspiratör • Yağ filtresi temizleme → Kiracı • Motor arızası → Ev sahibi • Lamba değişimi → Kiracı 4. Su Tesisatı Küçük tamir (musluk contası vs.): • Kiracı (~50-200 TL) Boru patlağı, kaçak: • Ev sahibi (~1.500-10.000 TL) Tıkanma: • Yağ/saç birikmesi → Kiracı • Yapısal tıkanma → Ev sahibi 5. Elektrik Ampul, priz kapağı: • Kiracı Tesisat arızası, ana panel: • Ev sahibi Elektrik kesilme (binadan): • Apartman yönetimi (sigorta atması) → kiracı • Tesisat sorunu → Ev sahibi 6. Beyaz Eşya (Mobilyalı Evlerde) İlk arıza (3 yıl içinde): • Genelde ev sahibi 3 yıl üstü: • Kullanım kaynaklı → Kiracı • Doğal yıpranma → Ev sahibi Özel durum: Eşya değişimi sözleşmede yazılı ise (örn: "5 yılda yenilenecek"), ev sahibinin sözünü tutması gerekir.

Çıkışta en sık çıkan kavga: "Boyayı sen mi ödeyeceksin?" Yargıtay Görüşü: Yargıtay Hukuk Genel Kurulu kararı: "Kira sözleşmesinin sona ermesi sonrasında, kiracının makul kullanımdan kaynaklanan boya solması, eskime veya aşınma için tazminat ödemekle yükümlü olmadığı kabul edilmiştir." • 3+ yıllık kira sonrası boya = olağan aşınma • Bu durum ev sahibinin sorumluluğunda • Kiracı boya bedeli ödemez Kiracının Sorumluluğunda Olan Durumlar: 1. Kasıtlı zarar: • Sigara dumanı sarısı • Boya tahribatı (çizik, leke) • Yangın hasarı (kiracının ihmali) 2. Yapısal değişiklik: • İzinsiz duvar renk değişikliği • Tabela/poster izleri (büyük çiviler) • Duvarda büyük delik (mobilya bağlama) 3. Anormal kullanım: • Hayvan tahribatı (çiziklik) • Çocuk boyaması (büyük alan) • Su kaçağından oluşan lekeler (kiracı ihmali) Çıkış Boya Pazarlığı: Ev sahibi boya bedeli isterse: 1. Kullanım süresini kontrol et: • 3+ yıl → Yasal değil • 2 yıl → Tartışmalı • 1 yıl → Kiracıya yönlendirilebilir 2. Sözleşmeyi kontrol et: • "Çıkışta boya kiracıya aittir" maddesi → Yasaya aykırı, geçersiz 3. Olağan aşınma savunması: • "Bu boya zaten 3 yıl önce yapılmıştı" • "Olağan kullanım sonucu solmuş" 4. Yargıtay kararı göster: • 2024 Hukuk Genel Kurulu kararı • "Buna göre boya ödemekle yükümlü değilim"

Bu Türk Borçlar Kanunu'nun en güçlü kiracı haklarından biri. TBK m. 306: "Kiraya veren bu yükümlülüğünü yerine getirmezse, kiracı, kiraya verene uygun bir süre tanıyarak, onun masrafları olmak üzere kendisinin onarımı yaptırma hakkına sahiptir." Sade Türkçe: Ev sahibi tamirat yapması gereken konularda ihmal ederse: 1. Kiracı yazılı bildirim yapar 2. Makul süre verir (genelde 15 gün) 3. Yapılmazsa kiracı kendi yapar 4. Faturayı kira bedelinden keser Mahsup Süreci Adım Adım: 1. Sorunu Tespit Et Yapısal sorun olduğundan emin ol: • Kombi büyük arızası • Su kaçağı • Elektrik tesisat sorunu • Çatı sızdırma • Boru patlağı 2. Yazılı Bildirim Ev sahibine e-mail/WhatsApp at: "Sayın [Ad], [Tarih] tarihinden beri [sorun] mevcut olup, bu durum Türk Borçlar Kanunu'nun 305. maddesi gereği sizin sorumluluğunuzdadır. [Tarih] tarihine kadar (15 gün süre) tamiratın yapılması gerekmektedir. Aksi takdirde TBK m. 306 gereği tamiri kendim yaptırıp masrafını kira bedelinden mahsup edeceğimi bildiririm. Fotoğraflar/videolar ekteki gibidir. [Tarih] [Ad Soyad / İmza]" 3. Süre Bekleme 15 gün makul süre. Acil durum (su kaçağı vs.) için daha kısa olabilir. 4. Tamiratı Yap Profesyonel teknisyen tut: • Fatura kesinlikle al (KDV'li) • Servisin yetkisini belgele • Çift nüsha al (biri ev sahibine) 5. Kira Bedelinden Mahsup Bir sonraki ay kirayı öderken: "Aylık kira [tutar] TL - Tamirat bedeli [tutar] TL = Bu ay ödenecek: [yeni tutar] TL" Fatura kopyasını ev sahibine gönder. 6. Ev Sahibi İtiraz Ederse Mahkemede TBK m. 306 ile savun. Tamirat fatura + 15 günlük bildirim → Geri çevirmek zor. Dikkat Edilecekler: • Sadece yapısal/büyük tamiratlar için • Makul süre vermeli • Resmi fatura şart (perakende olamaz) • Süreci belgelendir (fotoğraf, video, yazışma)

Bazı sorunlar 15 gün bekleyemez. Acil durumlarda farklı süreç var. Acil Durum Tanımı: • Su kaçağı (binadaki zarar yayılır) • Elektrik sorunu (yangın riski) • Gaz kaçağı (patlama riski) • Çatı sızması (eşyalara zarar) • Konut yaşanmaz hale gelmesi Acil Süreç: 1. Sorunu Belge: • Fotoğraf çek • Video al • Tarih damgalı 2. Ev Sahibini Anında Ara: • Telefon, SMS, WhatsApp • "Acil durum, hemen halletmen lazım" • Cevap vermezse sürekli ara 3. Acil Müdahale: • 24 saat içinde tamir et • Sonra ev sahibine bildir • Ödeme faturasını çıkar 4. Mahsup Yap: • Bir sonraki ay kirasından kes • Açıklamayı yaz • Faturayı ekle Acil Servisler: • Su tesisatı 7/24: 444 21 88 (örnek) • Elektrikçi 7/24: 0850 ile başlayan firmalar • Tesisat: Mahalle marketinde önerilenler Maliyet Aralıkları (2026): • Acil su tesisatı: 800-3.000 TL • Acil elektrik: 600-2.500 TL • Acil çilingir: 500-1.500 TL • Acil çatı tamiri: 2.000-15.000 TL Ev Sahibinin Reddi: Acil tamiratı kabul etmezse: • Apartman yönetimine bildir • Tutanak tut • Mahkemede TBK m. 306 + acil durum savunması ile kazanırsın

Sözleşme sona erdiğinde mülkün durumu tartışmalı olur. Kiracının Yükümlülüğü: • Eve girdiğindeki durumda teslim etmek • Olağan aşınma kabul edilir • Kasıtlı/ihmal kaynaklı hasar tazminat Giriş Belgesi Şart: Eve girerken yapılan: • Detaylı tutanak • Video kayıt • Fotoğraflar Bunlar çıkışta savunmanın temelidir. Olağan Aşınma Örnekleri: • Halıdaki yıpranma • Boya solması • Kapı kollarında gevşeme • Pencere kasaları çatlağı • Banyo armatür yıpranması • Mutfak tezgahı kullanım izi Kasıtlı/İhmal Hasarı: • Sigara yanığı • Cam kırığı • Mobilya çiziği (mobilyalı evlerde) • Duvar büyük deliği • Halıda büyük leke Mahkeme Standardı: Yargıtay'a göre: • 1 yıl kullanım = %10 yıpranma normal • 3 yıl = %30 • 5 yıl = %50 • 10 yıl = %100 (yapısal yenileme gerek) Çıkış Pazarlığı: Ev sahibi hasar iddia ederse: 1. Giriş belgelerini göster 2. Olağan aşınma kıyaslaması yap 3. Yargıtay standardına dayan 4. Tamir faturası iste (gerçek mi) 5. Anlaşma yoksa depozit davası

Vaka 1: Kombi büyük arızası kira mahsupu Kombi 2 ay bozuk, ev sahibi tamir etmedi. Kiracı kendi tamir ettirdi (4.500 TL). Sonuç: Kiradan mahsup etti. Ev sahibi mahkemeye gitti. Mahkeme: TBK m. 306 + 15 günlük bildirim + fatura = kiracı haklı. Ders: Bildirim + makul süre + fatura = mahsup başarılı. Vaka 2: Boya bedeli reddedildi 4 yıllık kiracı çıkışta ev sahibi 30.000 TL boya bedeli istedi. Sonuç: Mahkeme Yargıtay kararı ile boya bedelini reddetti, depozit tam iade. Ders: 3+ yıl sonrası boya = olağan aşınma. Vaka 3: Su kaçağı acil müdahale Gece su kaçağı, alt komşuya zarar başladı. Ev sahibi telefonu açmadı. Kiracı acil tesisatçı çağırdı (2.500 TL). Sonuç: Kiracı kira bedelinden mahsup etti, mahkeme acil durum savunmasını kabul etti. Ders: Acil durumda hızlı hareket, sonra mahsup yap. Vaka 4: Mobilyalı ev buzdolabı Kiracı 2 yıl kullandığı buzdolabı bozuldu. Ev sahibi "Sen ödüyorsun" dedi. Sonuç: Mahkeme cihazın 8 yaşında olduğunu, doğal yıpranma kabul etti, ev sahibinin ödediğine karar verdi. Ders: Yaş + doğal yıpranma kombinasyonu kiracı lehine. Vaka 5: Kasıtlı zarar tazminat Kiracı evdeki yaktığı sigaradan duvarda sarı leke oluştu (3 yıl kullanım). Sonuç: Mahkeme bunu kasıtlı kullanım kaynaklı buldu, kiracıdan 15.000 TL tazminat aldı. Ders: Kasıtlı zarar her zaman kiracı sorumluluğu.