Depozito İadesi Nasıl Alınır? 2026 Güncel Rehber

Türk Borçlar Kanunu'nun 342. maddesine göre depozito en fazla 3 aylık kira tutarında olabilir. Bu yasal bir sınırdır ve ev sahibinin keyfi olarak değiştiremeyeceği bir kuraldır. Kanun açıkça şöyle der: "Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyle kiracıya güvence verme borcu getirilmişse, bu güvence üç aylık kira bedelini aşamaz." Önemli yasal düzenlemeler: • Para olarak verilen depozito, bankaya kiracı adına açılmış vadeli hesaba yatırılmalı • Kıymetli evrak (çek, bono) verilen depozito, bankaya bloke edilmek üzere teslim edilmeli • Banka, bu parayı sadece tarafların birlikte rızası veya icra/dava sonucu ile ödeyebilir Pratikteki gerçek: Türkiye'de çoğu kiracı depozitoyu elden veya hesaba doğrudan ev sahibine ödüyor. Bu yasaya aykırı ama yaygın bir uygulama. İleride sorun çıktığında elden verilen para için ispat zorlaşıyor.

Maksimum tutar: 3 aylık kira. Örnek: Aylık 25.000 TL kira verdiğin bir ev tutacaksın. 25.000 × 3 = 75.000 TL maksimum depozito. Bunun üzerinde herhangi bir tutar yasal değildir. "Sizden 100.000 depozito alacağız" diyen ev sahibine kibarca ama kararlı bir şekilde şunu söyle: "Türk Borçlar Kanunu'nun 342. maddesine göre depozito 3 aylık kira tutarını aşamaz. Yasal sınırın üzerinde bir tutar ödemekte hukuki bir yükümlülüğüm yok." Eğer ev sahibi ısrarcı ise o evi tutma. Daha en başında yasaya aykırı talepte bulunan biri, sözleşme sırasında ve sonrasında da seni mağdur etme ihtimali yüksek. Birden fazla kira talebi yasal mı? "6 ay peşin kira + 3 ay depozito" gibi talepler hukuken zorlanamaz. Sözleşmede yazılı olsa bile, bu maddeler mahkemece geçersiz sayılır.

Depozitonun tamamını çıkışta geri alabilmek, eve giriş anında yaptıklarınla başlar. Bu 7 adımı atlama: 1. Her köşeyi videoya çek (3-5 dakika) Duvarlardaki çatlaklar, lekeler, boyanın eski olduğu yerler, mevcut hasarlı eşyalar (mobilyalı evse), pencere ve kapı kollarının durumu, yer döşemesi (çizik/leke), banyo armatürleri, mutfak dolapları, kombi, klima, elektrik prizleri, tavandaki rutubet izleri. Tarih damgalı video olması çok önemli. iPhone ve çoğu Android, otomatik olarak çekim tarihini kaydeder. 2. Detaylı fotoğraf çek Video yetmez. Her odanın 8-10 fotoğrafı olmalı. Özellikle mevcut hasarın yakın çekimi, eskimiş görüntüler, düzgün ışıkta genel görünümler. 3. "Teslim Tutanağı" hazırla Bir kağıda eski hasarları maddeler halinde yaz, ev sahibine imzalat. Örnek: "Salon batı duvarındaki 30 cm'lik çatlak, Mutfak tezgahında 5x5 cm leke, Banyo aynası altındaki kırık, Kombi suyu eksik..." İki nüsha hazırla, her iki taraf birer adet alsın. 4. Sayaç değerlerini kaydet Elektrik, su, doğalgaz sayaçlarını fotoğrafla. Çıkışta da kayıt altına alınır. 5. Mevcut faturaları iste Önceki kiracının son 3 ayın aidat dökümünü ev sahibinden iste. 6. Eksik anahtar/kart listesi Kaç anahtar, asansör kartı, otopark kartı, güvenlik kapı kodu, posta kutusu anahtarı? 7. Depozito makbuzu Banka transferi yap (elden ödeme = kanıt yok). Transfer açıklamasına yaz: "[Adres] Depozito Bedeli". Eğer elden vermek zorundaysan, makbuz iste.

Tüm bu hazırlık, çıkış günü karşılığını verir. İşte adım adım yapacakların: 30 gün önceden ev sahibine bildir Türk Borçlar Kanunu'na göre kiracı, kira süresinin bitiminden 15 gün önce yazılı olarak feshini bildirmek zorundadır. Pratikte 30 gün öncesinden noter ihtarnamesi çekmek en sağlam yöntem. Tek başına SMS veya WhatsApp ile bildirmek hukuken yetersiz. İdeal yol: • Noterden ihtarname (en sağlam, 250-400 TL) • İadeli taahhütlü posta (orta seviye, 80-100 TL) • E-mail + okundu onayı (yedek olarak) Çıkış günü "Karşılıklı Teslim Tutanağı" yap İçeriği: Mülk hasarsız teslim edildi, tüm anahtarlar verildi (sayısıyla), tüm faturalar ödendi (makbuzlar ekte), aidat son ödeme tarihi, sayaç değerleri (Elektrik kWh, Su m³, Doğalgaz m³), depozito iade tutarı ve süresi (IBAN ile birlikte). Çıkış videosu çek Giriş videosu gibi, çıkış videosu da en az 3-5 dakika olmalı. Eşyasız haldeki ev en iyisi. Tüm faturaları öde Elektrik, su, doğalgaz, aidat, internet/telefon son ay ödemelerini tamamla. Makbuzları sakla, fotokopilerini ev sahibine ver. Hesaplaşmayı net yap Çıkış günü ev sahibine tam hesabı sun. Örnek: "Depozito 75.000 TL - Son ay aidat 850 TL = İade edilecek 74.150 TL. 15 gün içinde IBAN'ıma yatırılacak."

Bu en sık karşılaşılan sorun. Sıralı bir şekilde 5 adım uygula: Adım 1: Yazılı talep (1-7 gün) Önce WhatsApp veya e-mail ile profesyonel bir mesaj at. Ses tonu profesyonel olsun. Yazılı kanıt birikir. Adım 2: Noter ihtarnamesi (7-15 gün) Ev sahibine ihtarname çek (250-400 TL). İçeriği: "Sözleşme gereği ödediğim X TL depozitonun, herhangi bir borcum bulunmaması nedeniyle, ihtarnamenin tebliğinden itibaren 7 gün içinde IBAN hesabıma iade edilmesini talep ederim. Aksi takdirde icra ve dava yoluna başvurulacaktır." Bu ihtarname mahkemenin ilk soracağı şey: "Yazılı talep ettin mi?" Adım 3: İcra takibi (15-30 gün) Ev sahibi 7 gün içinde ödemezse, icra dairesine git. "İlamsız icra takibi" başlat. 7 gün ödeme emri tebliğ edilir. Ev sahibi 7 gün içinde itiraz etmezse icra ile haciz yapılır. Adım 4: İtirazın iptali davası (3-12 ay) Eğer ev sahibi icraya itiraz ederse, itirazın iptali davası açman gerek. Sulh hukuk mahkemesinde (100.000 TL altıysa). Bu noktada avukat tutmak akıllıca. Adım 5: Tahsil Mahkeme kararı ile ev sahibinden alacağın: Depozito ana parası, Yasal faiz (gecikme tarihi başlangıçlı), İcra masrafları, Avukat ücreti, Yargılama giderleri. Pratik bilgi: Süreç başlatıldığında çoğu ev sahibi mahkemeden önce uzlaşmak ister. Çünkü dava maliyeti ve süresi onun aleyhinedir.

Ev sahibi keyfi olarak depozitodan kesinti yapamaz. Sadece gerçek zararlar için kesinti yapılabilir: 1. Ödenmemiş kira bedeli Son ay kirayı ödemediysen, depozitodan kesilir. Bu yasal hak. 2. Ödenmemiş aidat/faturalar Senin döneminde tahakkuk eden ama ödemediğin aidat veya faturalar kesilebilir. 3. Kullanım kaynaklı hasarlar Olağan aşınma dışında kalan zararlar: Sigara yanıkları (duvar, halı, parke), kırılmış cam/ayna, açık unutulan musluktan zemine zarar, evcil hayvan tahribatı (mobilya çizilmesi), duvarlara yapıştırılan poster izleri, boya tahribatı. 4. Eksik veya hasarlı eşya Mobilyalı evlerde eksik eşya (TV, çamaşır makinesi vs.) veya tamir gerektiren hasar. Hangi Durumlarda Depozito Kesilemez? Olağan aşınma ve eskime için kesinti yapılamaz: • Boya solması (5 yıl sonra) • Halıdaki normal aşınma izleri • Doğal nem nedeniyle rutubet • Eski kombi/cihazların bozulması • Klima petekleri tıkanması • Banyo armatürlerinin yıpranması • Mutfak tezgahında normal kullanım izleri Eğer evdeki sorun olağan aşınma ise, ev sahibi senden bunun parasını alamaz. Bu kullanımın doğal sonucudur. Yargıtay görüşü: 3 yıllık kullanım sonrası boyanın olağan aşınma kapsamında olduğuna karar verilmiştir. Ev sahibi 3+ yıllık kira sonrası boya bedeli kesemez.

Sorun çıktıktan sonra çözmek uzun ve yorucu. Daha en başta önlemeyi öğrenirsen, çıkışta hiç problem yaşamazsın: 1. Sözleşmeyi dikkatle oku Birçok kiracı sözleşmeyi göz gezdirip imzalıyor. "Boya yenileme bedeli kiracıya aittir" gibi maddeler, "inşaat hasarları kiracıdan tahsil edilir" gibi tuzaklar geçersiz olsa bile imzalayınca tartışma çıkar. 2. Kira artışı maddesini netleştir 2026 itibariyle yıllık artış sınırı TÜFE değişim oranıdır. Sözleşmede sabit oran (örn %50) yazılı olsa bile, TÜFE üstüne çıkamaz. 3. Ödemeleri her zaman kayda al Her ay kirayı banka transferi ile öde. Açıklama: "[Adres] [Ay] kira bedeli". Hep aynı IBAN'a. Ay sonunda biraz gecikme = depozitodan kesinti bahanesi olur. 4. Yıllık denetim yap Yılda bir kez, bir saat ayırıp evi gözden geçir: Fotoğraf çek, hangi sorunlar ev sahibinin sorumluluğunda not al, hangi sorunlar senin kullanım hatan kaydet. 5. Bakım sorunlarını yazılı bildir Su kaçağı, kombi arızası, elektrik sorunu gibi durumlar ev sahibinin sorumluluğunda. Telefonla aramak yetersiz, mutlaka e-mail veya iadeli taahhütlü mektup. 6. Tanık bulundur Hem giriş hem çıkışta bir tanık bulunması ileride faydalı olur. Arkadaş, akraba veya komşu olabilir. 7. Asla evi izinsiz değiştirme Ev sahibinden yazılı izin almadan: Duvar boyama, mobilya bağlama (delik açma), banyo düzenleme, mutfak değişikliği yapma. Yaparsan depozitodan büyük kesintilere açıksın. 8. Yıllık aidat dökümünü iste Yöneticiden veya ev sahibinden yıllık aidat dökümünü iste. Yapısal değişiklik (asansör tadilatı vs.) ev sahibinin sorumluluğu.

Vaka 1: "Boya bedeli" kesintisi Kiracı 3 yıl yaşadığı evden çıkarken ev sahibi 20.000 TL boya bedeli kesti. Sonuç: Mahkeme, 3 yıllık kullanım sonrası boyanın olağan aşınma kapsamında olduğuna karar verdi. Ev sahibi tüm depozitoyu faiziyle birlikte iade etmek zorunda kaldı + 5.000 TL avukat ücreti. Ders: Olağan aşınmayı kabul etme. Vaka 2: "Mobilya hasarı" anlaşmazlığı Mobilyalı evden çıkan kiracıdan ev sahibi kanepedeki leke için 8.000 TL istedi. Sonuç: Kiracı giriş videosunda kanepede zaten leke olduğunu kanıtladı. Mahkeme depozitoyu tam olarak iade etti. Ders: Giriş videosu altın değerinde. Vaka 3: "Son ay kira" kesintisi Kiracı çıkmadan önce son ay kirasını ödemeyip depozitodan kesileceğini söyledi. Sonuç: Ev sahibi kabul etmedi, 2 ay kira + ek hasar kesti. Mahkemede kiracı haklı çıktı: Son ay kira depozitodan mahsup edilebilir. Ders: Son ay kirayı ödememek yasal ama yazılı anlaşma olmalı. Vaka 4: "Hiç yıkanmamış" iddiası Ev sahibi, evi toplu temizlik yapmadığı için depozitodan 5.000 TL kesti. Sonuç: TBK'da toplu temizlik zorunluluğu yok. Mahkeme kesintiyi iptal etti. Ders: Sözleşmede yazsa bile yasaya aykırı şartlar geçersiz. Vaka 5: "Banka hesabı" sorunu Kiracı 100.000 TL depozitoyu elden verdi, makbuz almadı. Çıkışta ev sahibi "depozito almadım" dedi. Sonuç: Kiracı banka transferi yapmadığı için ispatlayamadı, davayı kaybetti. Ders: Mutlaka banka transferi yap. Elden vermek = kanıtsız.