Depozito Kaç TL Olmalı? Yasal Sınırlar ve Hesaplama 2026

Türk Borçlar Kanunu Madde 342: "Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyle kiracıya güvence verme borcu getirilmişse, bu güvence üç aylık kira bedelini aşamaz. Güvence olarak para veya kıymetli evrak verilmesi kararlaştırılmışsa kiracı, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere, parayı vadeli bir tasarruf hesabına yatırır, kıymetli evrakı ise bir bankaya depo eder." Sade Türkçe çeviri: 1. Depozit maksimum 3 aylık kira olabilir 2. Banka vadeli hesabına yatırılmalı, ev sahibinin onayı olmadan çekilemez 3. Kıymetli evrak bankaya depo edilmeli Neden Bu Kural? Yasanın amacı: • Aşırı güvence talebine karşı kiracıyı koruma • Depozitonun harcanmasını önleme • Çıkışta iade garantisi • Faizin kiracıya kalmasını sağlama Maksimum Tutar: 3 Aylık Kira Bu emredici hükümdür — sözleşmeyle değiştirilemez. Sözleşmede 5 aylık yazılı olsa bile: • Ödeme yapmışsan: fazlasını geri isteyebilirsin • Ödememişsen: 3 aylık tutar ile sınırlısın Geri talep hakkın: • Yargıtay kararlarına göre fazla depozit iade edilebilir • 10 yıllık zamanaşımı süresi var

Senaryo 1: Standart Apartman Kira: 18.000 TL/ay Yasal max depozit: 18.000 × 3 = 54.000 TL Ev sahibi 75.000 TL istiyor. Aşan tutar: 21.000 TL Yasal hakkın: 21.000 TL'yi iade isteyebilirsin Senaryo 2: Lüks Site Kira: 45.000 TL/ay Yasal max depozit: 45.000 × 3 = 135.000 TL Ev sahibi 200.000 TL istiyor. Aşan tutar: 65.000 TL Yasal hakkın: 65.000 TL fazla Senaryo 3: Stüdyo Daire Kira: 8.000 TL/ay Yasal max depozit: 8.000 × 3 = 24.000 TL Ev sahibi 30.000 TL istiyor. Aşan tutar: 6.000 TL (küçük ama yasal hakkın) Senaryo 4: Mobilyalı Ev Kira: 22.000 TL/ay (mobilya dahil) Yasal max depozit: 22.000 × 3 = 66.000 TL Ev sahibi "Mobilyalı için 4 aylık" diyor: 88.000 TL Yasal değil: 66.000 TL üzeri kabul edilemez Önemli: Mobilya, eşya, demirbaş bahanesi depoziti artırmak için kullanılamaz. Yasal sınır 3 aylık kira. Tartışmalı Durumlar: Durum 1: "Peşin 6 aylık kira + 3 aylık depozit" • 6 aylık peşin: Kira avansı sayılır (yasaldır ama nadirdir) • 3 aylık depozit: Ayrıdır, yasal Durum 2: "Aile garantisi adı altında ek tutar" • "Aile garantisi" gibi isimler altında ek tutar • Yasal değildir, mahkeme iade ettirir Durum 3: "Hayvan teminatı" • Evcil hayvan için ek tutar • Ayrı bir özel hasar sigortası olarak yazılabilir • Depozite eklenmemeli

Bazı ev sahipleri yasaya aykırı taleplerde bulunur. İşte tespit yöntemleri: İşaret 1: 3 Aylık Kirayı Aşan Tutar Hesabını yap: Talep edilen depozit ÷ Aylık kira = X X 3'ten fazlaysa, fazlalık geçersiz. İşaret 2: "Şu kadar peşin ödeyeceksin" • "6 aylık peşin kira": Yasal ama nadirdir • "12 aylık peşin": Şüpheli, dikkat • "Tüm sözleşme süresi peşin": Tehlike işareti İşaret 3: İsim Değişikliği "Depozit" yerine başka isimler: • "Güvence akçesi" → Aynı şey, yasal sınır geçerli • "Teminat bedeli" → Aynı • "Sigorta tutarı" → Aynı • "Hasar yedeği" → Aynı İsim ne olursa olsun, eğer iade şartına bağlı ise depozit'tir, yasal sınır geçerli. İşaret 4: Elden Ödeme Talebi Banka transferi reddedilirse: • Şüphelen • Vergi kaçırma niyeti olabilir • Sonradan inkar edilebilir İşaret 5: Yasaya Aykırı Sözleşme Maddesi Sözleşmede: "Kiracı, sözleşmenin imzasından önce 5 aylık kira tutarında depozit ödemiştir." Bu madde kabul edilemez. İmzaladıysan bile fazlayı geri talep edebilirsin.

TBK m. 342'nin ikinci fıkrası depozitonun bankaya yatırılmasını zorunlu kılar. Yasal Şartlar: Para olarak verilen depozit: • Kiracı adına vadeli tasarruf hesabı • Ev sahibinin onayı olmadan çekilemez • Bankada bekletilir Kıymetli evrak (çek, bono): • Bankaya depo edilir • Bloke edilir Pratikteki Durum: Türkiye'de bu kural pek uygulanmıyor: • Ev sahipleri doğrudan kendi hesabına alıyor • Kiracılar bilgisiz olduğu için itiraz etmiyor • Yasal yaptırım yetersiz Sen Ne Yapabilirsin? Adım 1: Talep et Sözleşmede: "Depozit tutarı, Türk Borçlar Kanunu'nun 342. maddesi uyarınca, [Banka adı]'da kiracı adına açılmış vadeli hesaba yatırılacaktır." Adım 2: Reddedildiğinde Çoğu ev sahibi reddeder. O zaman: • Banka transferi yap (kendi hesabına) • Dekont sakla • Açıklamaya: "[Adres] Depozit Bedeli" Adım 3: Faiz hakkı TBK m. 342'ye göre depozitonun faizi kiracıya aittir. Pratikte ev sahibi kullanır. Sen: • Çıkışta faiz isteyebilirsin • Ama bu dava sebebi zayıf Banka Hesabı Avantajları: Eğer ev sahibi banka hesabına yatırırsa: • Güvenli (ev sahibi harcayamaz) • Faiz birikir (kiracı için) • Çıkışta kolayca iade Dezavantajları: • Bürokratik süreç • Ev sahibi istemez (kullanamaz) • Türkiye'de uygulanmıyor

Türkiye'de yabancı uyruklu ev sahipleri var. Onlarla anlaşırken: Türk Borçlar Kanunu Geçerli mi? Evet. Türkiye'deki mülkler için Türk yasaları geçerli. Yabancı olması durumu değiştirmez. Banka Transferi: Yabancı sahipler genelde Türk bankası hesabı açtırırlar: • TC kimliği yoksa pasaport ile • Vekil aracılığıyla Sen IBAN alıp ödersin. Yurtdışı IBAN'a ödeme yapma — riski yüksek. Sözleşme Dili: • Sözleşme Türkçe olmalı (yasal süreçte geçerli) • İngilizce/Almanca çeviri istenebilir (referans için) • Çelişki olursa Türkçe asıl geçerli Vekalet: Yabancı ev sahibi: • Türkiye'de bir vekil atayabilir • Vekalet noter onaylı olmalı • Vekille iletişim kurarsın

Vaka 1: Fahiş depozit iade ettirildi Kiracı, aylık 20.000 TL kira için 100.000 TL depozit ödedi (5 aylık). Sonuç: Mahkemede TBK m. 342 gereği fazla tutar iade ettirildi: 40.000 TL geri aldı. Ders: Yasal sınırın üzerini kabul etme veya sonradan geri talep et. Vaka 2: "Sigorta tutarı" tuzağı Ev sahibi sözleşmede "Aile sigortası" diye 30.000 TL ek tutar yazdı. Sonuç: Mahkeme bunu gizli depozit kabul etti. Toplam depozit 3 aylık kirayı aştığı için fazlasını iade ettirdi. Ders: Farklı isim altındaki tutarları toplam olarak değerlendir. Vaka 3: Banka hesabı zorunluluğu Kiracı sözleşmeye TBK m. 342 maddesini ekletti — banka hesabı zorunlu. Sonuç: Ev sahibi reddetti, kiracı başka ev baktı. 1 hafta sonra ev sahibi geri aradı: kabul etti. Ders: Kararlı olursan avantajın artar. Vaka 4: Yabancı ev sahibi Alman ev sahibi, IBAN'ı Almanya'da. Sözleşme İngilizce hazırlanmış. Sonuç: Kiracı Türkçe sözleşme istedi, Türk bankası IBAN'ı rica etti. Anlaşma sağlandı. Ders: Yabancı sahiplerle Türk standartları geçerli. Vaka 5: Elden ödeme tuzağı Kiracı 75.000 TL depozit elden ödedi (makbuz alıp). Çıkışta ev sahibi "Almadım" dedi. Sonuç: Makbuz da kayıp. Kiracı kanıtsız kaldı, davayı kaybetti. Ders: Mutlaka banka transferi + makbuz.