Tahliye Davası Süreci 2026: A'dan Z'ye Kiracının Savunma Rehberi

Türk Borçlar Kanunu'na göre ev sahibi sadece şu 6 sebepten dolayı tahliye davası açabilir: 1. Temerrüt (Kira Ödememe) — TBK m. 315 Koşullar: • 2 ay üst üste kira ödememe • 30 günlük ihtarname tebliği • Süreye rağmen ödenmemesi Kaçınma: Kira her zaman zamanında öde. Geciksen bile, 2 ay üst üste atlamana izin verme. Banka transferi ile öde, dekont sakla. 2. Sözleşme İhlali — TBK m. 316 Koşullar: • Sözleşmedeki yükümlülüğe açık aykırılık • Bildirim sonrası düzeltilmemesi • İhlal devam etmesi Örnekler: • İzinsiz alt kira (Airbnb gibi) • Mülk üzerinde izinsiz değişiklik • İzinsiz hayvan beslemek (sözleşmede yasak yazılıysa) • Komşulara sürekli rahatsızlık vermek Kaçınma: Sözleşmeyi okuyup uy. Şüphede yazılı izin iste. 3. İhtiyaç Tahliyesi (Kendi/Yakını) — TBK m. 350 Koşullar: • Ev sahibinin kendisi, eşi, çocuğu, anne-babası için konut ihtiyacı • Yazılı ihtarname • 30 günlük süre tanıma • İhtiyaç samimi olmalı Kaçınma: Mahkemede ihtiyacın samimi olmadığını kanıtla: • Ev sahibinin başka mülkleri var mı? • Kira fiyatından dolayı mı taşımak istiyor? • Sözleşmenin yenilenmesinden önce mi açıldı? 4. Esaslı Tadilat / Yeniden İnşa — TBK m. 350/2 Koşullar: • Binanın yıkılıp yeniden yapılması • Esaslı onarım gereksinimi • Resmi rapor (statik, deprem) Kaçınma: Tadilatın gerçek/sahte olduğunu sorgula. Bilirkişi raporu iste. 5. Yeni Malik İhtiyacı — TBK m. 351 Koşullar: • Mülk yeni alıcıya satıldı • Yeni malik kendisi veya yakını için ihtiyaç • Satın aldıktan sonra 1 ay içinde bildirim • Tebliğden 6 ay sonra dava Kaçınma: Yeni malik gerçek ihtiyaç sahibi mi? Spekülasyon yapıyor mu? 6. Tahliye Taahhüdü — TBK m. 352 Koşullar: • Yazılı tahliye taahhüdü • Belirli tarih • Sözleşme imza günü değil, sonradan imzalanmış Kaçınma: Tahliye taahhüdünü imza günü imzalama. Yargıtay kararına göre imza günü taahhüt geçersiz.

Süreç aşamaları ve süreleri: 1. Ön Süreç (1-2 ay) • İhtarname tebliği (7-15 gün) • İhtarname süresi (30 gün) • Dava hazırlığı (1-2 hafta) 2. Dava Açılması (1-2 ay) • Dilekçe verme • Mahkemece kabul • Davalıya (kiracıya) tebligat • Cevap dilekçesi süresi (2 hafta) 3. Ön İnceleme (1-3 ay) • İlk duruşma • Delillerin sunulması • Tanıkların listesi • Sulh denemesi 4. Tahkikat (3-9 ay) • Tanık dinleme • Bilirkişi raporu (gerekirse) • Yargılama duruşmaları • Ek delil sunumu 5. Karar (1-2 ay) • Hakim kararı • Karar tebliği • İstinaf süresi (15 gün) 6. İstinaf (3-6 ay) • Bölge Adliye Mahkemesi • Yeniden inceleme • Karar 7. İcra (1-3 ay) • İcra takibi • Tahliye uyarısı (15 gün) • Tahliye yapılması Toplam Süre: 8-18 ay Bu süre boyunca evde yaşamaya devam edebilirsin (kira ödediğin sürece). Kim Hangi Mahkemede? • Konut tahliyesi: Sulh Hukuk Mahkemesi • İşyeri tahliyesi: Asliye Hukuk Mahkemesi • Yetkili mahkeme: Mülkün bulunduğu yer Maliyetler: • Mahkeme harcı: 1.500-3.000 TL (kazanan tarafa yükletilir) • Avukat ücreti: 10.000-30.000 TL (kazanan tarafa yükletilir) • Bilirkişi ücreti: 3.000-8.000 TL • Tanık masrafları: 500-1.500 TL

Tahliye davasında kiracı olarak güçlü savunma yapabilirsin: Stratejik Hata 1: İhtarname Bekleme Çoğu kiracı ihtarname geldiğinde "Sonra yanıtlarım" der. Bu büyük hata. İhtarname geldiğinde hemen: • Avukatı ara • Yazılı yanıt hazırla • 30 günlük sürede karşı argümanlarını sun Stratejik Hata 2: Mahkemeye Gitmeme Duruşmaya gitmemek = otomatik kaybetmek. Mutlaka katıl. Duruşma günü: • 30 dakika önceden gelmiş ol • Avukatın yanında olsun • Belge dosyanı düzenli getir • Sakin ve profesyonel davran İhtiyaç Tahliyesi Savunması Ev sahibinin "ihtiyacı yok" göstermek için: 1. Mülk araştırması: • Ev sahibinin başka mülkleri var mı? • Tapu Müdürlüğü üzerinden sorgu (avukat aracılığıyla) • MERNİS adres kayıt sistemi 2. Sosyal medya analizi: • Ev sahibinin tatil paylaşımları • "Yeni evimde mutluyum" tarzı paylaşımlar • Sahte ihtiyaca işaret 3. Tanık çağırma: • Komşuya sor: "Ev sahibi nerede yaşıyor?" • Apartman yöneticisi: "Ev sahibi hiç gelmiyor" 4. Sahte ihtiyaç sonrası tazminat: TBK m. 355: Tahliye sonrası 3 yıl içinde mülk başkasına kiralanırsa, eski kiracı tazminat hakkı kazanır. Temerrüt Savunması 2 ay üst üste kira ödememedi iddiası: 1. Banka dekontları: • Tüm ödeme dekontlarını sun • Banka ekstresinden ödemeleri çıkar • "Ödedim, ama hesaba yatmadı" durumlarını araştır 2. Bilerek ödeme reddi: • Ev sahibi parayı iade etti mi? • "Senden almıyorum, çık" tarzı söylem var mı? • Bu durum ev sahibi aleyhine kullanılır 3. Karşı talep (mahsup): • Ödenmemiş bakım onarım var mı? • Senin kestiğin kiranın yasal olduğunu kanıtla Esaslı Tadilat Savunması • Resmi rapor var mı? (statik raporu) • Tadilat ne kadar sürecek? • Sözleşme bitiminde dönüş hakkın var (TBK m. 350) • Sahte tadilat iddiası araştır

Tahliye davasında avukat tutmak şart değil ama önerilir. Avukatsız Sen: • Kendi dilekçeni yaz • Duruşmalara katıl • Belge sun • Ücretsiz (sadece harç) Dezavantajlar: • Hukuk bilgisi sınırlı • Stratejik hata yapma riski • Belge formatlarında hata • Profesyonel argüman yetersiz Avukat Tutma: • Tüm süreci yöneten profesyonel • Kazanırsan karşı taraf öder • 10.000-30.000 TL maliyet • %85+ başarı oranı Doğru Avukat Seçimi: 1. Uzmanlık: • Kira hukukunda uzman • Yargıtay deneyimi • 50+ benzer dava deneyimi 2. Referans: • Tanıdıklardan tavsiye • Online yorumlar • Önceki müvekkillerle görüş 3. İletişim: • Açık ve net konuşma • Cep telefonu ulaşılabilir • E-mail yanıtları hızlı • Süreci anlaşılır anlatabilen 4. Ücret Yapısı: • Sabit ücret (tercih edilen) • Yüzde üzerinden ücret • Başarı priminden ek • Yazılı sözleşme ile netleştir Ücret Seçenekleri: • Sabit ücret: 15.000-25.000 TL (tüm süreç) • Aşama bazlı: Her duruşmada 2.000-3.000 TL • Kazanç ücreti: Kazanılan tazminatın %10-20'si Ücretli Görüşme (Konsültasyon) İlk görüşme genelde 1.500-3.000 TL. Bu süre içinde: • Davayı analiz ettir • Strateji öneri al • Başarı oranını sor • Tutmaya gerek olup olmadığını değerlendir KiracıNotu Hukuk Desteği: Üyelere ücretsiz hukuk danışmanlığı sunuyoruz. 100+ uzman avukat ağımız var. /hukuki-destek adresinden başvurabilirsin.

Tahliye davası 8-18 ay sürer. Bu sürede normal yaşamana devam et: 1. Kirayı Ödemeye Devam Et Dava sürecinde kira ödemezsen 2. temerrüt davası açar. İki dava aynı anda olmaz, ama mahkeme bunu aleyhine yorumlar. Ödeme kuralı: • Aynı IBAN, aynı tutar, aynı tarih • Açıklama: "[Adres] [Ay] Kira" • Dekont sakla 2. Yeni Ev Araştırması Dava boyunca yeni ev araştır. Kaybetme ihtimaline karşı hazırlıklı ol. Araştırma stratejisi: • Bütçeyi belirle • 3-5 alternatif mahalle • Sözleşme süresi (en az 1 yıl) • Pet-friendly (varsa hayvanın) 3. Belge Saklama Tüm belgeleri özenle sakla: • Tüm kira dekontları • Tüm fatura ödemeleri • Ev sahibiyle yazışmalar • Mahkeme tebligatları • Çıkış evraklarına hazırlık 4. Dava Sırasında Çıkmak Dava bitmeden çıkarsan: • Avantaj: Süreci hızla bitirme • Dezavantaj: Tazminat hakkı kaybedebilir • Yazılı tutanak ile ayrıl (sulh) • Avukatın onayını al 5. Komşu İlişkisi Komşular tanık olabilir. İyi geçinmeye devam et: • Davadan bahsetme • Onları taraf yapmaya çalışma • Saygılı kal Duygusal Yönetim: Dava süreci stresli. Sağlığın için: • Yeterli uyu • Düzenli beslen • Spor yap • Aile/arkadaş desteği al • Profesyonel terapi (gerekirse) 6. Dava Sonrası Plan Kazanırsan: • Mevcut evde devam • Tazminat hakların • Ev sahibi masraflarını öder Kaybedersen: • Tahliye için 1-3 ay süre • Eşya taşıma planlaması • Yeni eve geçiş • İstinaf hakkı kullanma

Tahliye sonrası kiracı tazminat hakları: 1. Sahte İhtiyaç Tahliyesi Tazminatı — TBK m. 355 Koşullar: • İhtiyaç tahliyesi ile çıkarıldın • 3 yıl içinde mülk başkasına kiralandı • İhtiyaç sahte olduğu anlaşıldı Tazminat: • Kira artışı farkı (yeni ev daha pahalı) • Taşınma masrafları • Manevi tazminat (mahkeme takdiri) Takip Yöntemi: • Eski evin tapusunu sorgula (Tapu Müdürlüğü) • Yeni kiracı kim? • Apartman komşularına sor • Sosyal medya araştır 2. Sahte Tadilat Sonrası Tazminat Tadilat yapılmadı veya esaslı değildi: • Aynı yasal süreç • Tazminat hakkı doğar • Eski hakkın olan eve dönüş 3. Yeniden İnşa Sonrası Dönüş Hakkı — TBK m. 350/2 Bina yıkılıp yeniden yapıldıysa: • 6 ay önceden başvuru • Yeni evde öncelikli kiracı hakkın var • Aynı tutarda kira (rayiç kontrolü) 4. Çıkış Tazminatı (Bazı Durumlar) Sözleşmesi olmayan kullanım için tazminat talep edilebilir: • Erken çıkarma • Yasal süreyi beklemeden • Maddi/manevi zarar Dava Açma Süresi: • Hak doğduğu tarihten itibaren • Genel zamanaşımı: 10 yıl • Özel durum: 5 yıl Tazminat Tutarları (Yargıtay Örnekleri): • Kira artış farkı: 6-24 aylık fark • Manevi tazminat: 5.000-50.000 TL • Taşınma masrafları: 3.000-15.000 TL • Toplam: 30.000-200.000 TL aralığı Kazanma Stratejisi: • Tüm belgeleri eski sürecinden topla • Yeni kiracıyı tanık çağır • Apartman yöneticisi tanık • Bilirkişi raporu (kira artış farkı) • Avukatla profesyonel takip